주택시장 분위기가 심상치 않다. 3월 대통령선거가 끝나고 잠시 기대감에 부풀던 시장은 재차 하락으로 방향을 틀었다. 지난달 전국 집값은 2년10개월 만에 하락 전환했고, 뜨겁던 서울도 2개월간의 상승을 멈추고 보합에 머물렀다. 주변 환경 또한 녹록지 않다. 무엇보다 돈의 값이 비싸지고 있다. 영끌(영혼까지 끌어모아) 투자를 이끌던 저금리 시대가 이토록 빠르게 저물 것이라고는 누구도 생각지 못했다. 최고의 경제 엘리트들이 모여 있다던 세계의 경제대통령 미국의 연방준비제도마저 작금의 인플레 상황을 일시적이라고 오판했을 정도니 말이다.

금리를 올리는 강도는 가히 역대급이다. 빅스텝, 자이언트스텝에 이어 이제는 울트라스텝까지 거론된다. 한국은행 또한 최근 기준금리를 0.5%포인트 올리는 빅스텝을 사상 처음으로 단행했다.

돈값은 비싸졌는데 그마저도 돈을 빌리기도 쉽지 않다. 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR ) 3단계 규제가 시행됐다. 총대출액이 1억원을 넘는 차주의 경우 원리금 상환액이 연소득의 40% 이내에서만 대출이 가능해졌다. 그나마 정부가 생애 최초 주택 구매자에 대한 대출 규제를 완화했지만 이 또한 DSR 규제에 효과가 반감됐다.

집값이 최근 일부 하락했다고는 하지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 그런데 금리가 뛰고 대출마저 어려우니 수요가 위축되는 것은 어찌 보면 당연한 일이다. 살 사람이 없으니, 당장 집을 팔아야하는 이들의 급매가격이 시장가격이 되고 있다. 누가 봐도 정상적인 시장이라고 볼 수 없다.

사실 지금까지 이야기해 온 내용은 시장의 현상에 불과하다. 수요와 공급, 그리고 통화정책 등에 의해 만들어진 시장의 반응일 뿐이다.

이쯤 되니 새 정부의 부동산정책 이야기를 안 할 수 없다. 결론부터 말해서 현 정부가 지향하는 부동산정책의 방향이 무엇인지 가늠이 안 된다. 정책의 목표 자체가 불분명해 보인다. 지난 정부는 과세 강화와 대출 규제 등을 통해 수요를 억제하는 데 초점을 맞췄다. 그래도 집값이 잡히지 않자 한참 늦게서야 3기신도시를 제정하는 등 공급을 늘리는 정책을 부랴부랴 더했다. 수요 억제와 공급 확대를 통해 집값을 잡고자 했지만 결과적으로 대실패였다. 결국 정권이 바뀌었지만 새 정부 출범 이후에도 부동산정책에선 별다른 변화가 감지되지 않는다. 말만 요란했다. 여론과 눈치보기 사이에서 길을 잃은 듯싶다. 그사이 시장의 상황이 크게 달라지고 있는데도 말이다. 금리상승 여파로 이미 수요는 급감하고 있다. 주택 구매심리 자체가 꺾였다. 집을 서둘러 사겠다는 이를 주변에서 찾아보기 힘들다. 그런데 공급은 급증한다. 다주택자들의 절세매물이 쏟아지는 데 더해 정부는 250만호+α 공급계획을 다음달 내놓기로 했다. 수급 불균형이 불가피해보인다. 자칫하면 주택시장이 경착륙되지 않을까 심히 우려된다.

새 정부의 지지율이 벌써 급락하고 있다고 한다. 그 가운데는 미래 정책비전의 부재가 주요 요인으로 꼽힌다. 이는 부동산정책에서도 예외가 아니다. 마침 지난 18일 국토교통부의 대통령 업무보고가 이뤄졌지만 시장의 반전을 이뤄낼 만한 정책은 눈에 띄지 않는다. 정책 공백의 시대에 시장은 점점 병들어간다.