많은 국민은 도심 내에 출퇴근이 용이하고, 편리한 인프라를 갖춘 집에서 살기를 원한다. 쾌적한 환경에서 가족과 보다 많은 시간을 보내기를 원하는 것이다. 그런데 도심에는 빈 땅이 거의 남아 있지 않아 이러한 양질의 주택을 공급할 수 있는 수단은 그리 많지 않은 상황에서 재건축은 도심 내 주요 입지에 신축 주택을 공급할 수 있는 중요한 수단으로 손꼽힌다. 지난 8월 정부가 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’에서도 주택 공급물량 총 270만호 중 52만호를 정비사업을 통해 공급하는 방안을 제시했다.

현재 재건축사업은 각종 규제 완화 등으로 개발이익이 많이 발생할 수 있는데, 과도한 초과 이익이 발생하는 경우 이를 적절히 환수하기 위해 재건축부담금을 부과하도록 하고 있다. 그러나 2006년 제도 도입 이후 두 차례에 걸쳐 시행이 유예되고 부담금 부과에 대한 헌법소원이 제기되는 등 제도에 대한 저항이 커 실질적으로 부과가 제대로 이뤄지지 못하는 실정이다. 또한 예정액보다 실제 부담금이 크게 증가해 지자체에서 부과를 중지하고 있는 경우도 많아 제도가 정상적으로 작동되도록 하려면 현실성 있게 제도를 수정할 필요가 있다.

최근 국토교통부는 2006년 이후 그대로 유지되던 재건축부담금 부과 기준을 개선하는 방안을 발표했다. 도심 주택 공급이 원활하게 이뤄지기 위해서는 재건축부담금을 현실에 맞게 합리화해 재건축사업의 불확실성을 완화하는 것이 필요하다는 점에서 이러한 방향성은 긍정적이다.

재건축부담금 개선방안은 그간의 시장 여건 변화와 부담 능력 등을 고려해 부담금 수준을 합리적으로 조정하고 1주택 장기 보유자 감면 및 고령자 납부 유예 등 실수요자를 적극적으로 배려하도록 하는 것으로, 재건축에 따른 초과 이익을 적정 수준에서 환수하되 실수요자의 부담 능력도 고려하는 비교적 균형 잡힌 방안이라고 평가할 만하다.

개선안에 대해 일부에서는 강남 등 고액 부과 단지를 위한 부자감세라는 지적이 있다. 그러나 개선안은 특정 지역에 국한해 적용되는 것이 아니고, 재건축 대상이 되는 30년 이상 경과한 아파트단지는 지방에 더 많아 서울 강남 등이 혜택을 더 많이 본다고 볼 수 없다. 또한 지방의 부담금 부과 단지 수가 크게 감소하고 소액 부과 단지의 감면율이 크다는 점을 고려하면 형평성을 적절히 고려한 것으로, 부자감세라고 보기는 어렵다고 생각된다.

일각에서는 제도 자체를 폐지해야 한다는 주장도 나온다. 하지만, 재건축사업은 공공재인 도시 규제 완화 등을 통해 많은 초과 이익이 발생하는 측면이 있으므로 과도한 초과 이익은 적절히 환수하여 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 도모할 필요가 있고, 헌법재판소에서도 합헌으로 판결했다는 점을 고려할 필요가 있다.

향후 대내외 경제 환경이 녹록지 않을 전망이다. 전 세계적인 고물가, 달러 강세 등이 지속되고 있고, 이에 따라 우리 부동산시장도 영향을 받아 불확실성이 커질 가능성이 크다. 그러나 중·장기적인 관점에서 주택시장이 안정화되기 위해서는 도심 주택 공급이 꾸준히 이뤄질 수 있도록 흔들림 없이 적극적인 규제 개선을 해나가야 할 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수