MC 성기영: 또 주택거래 활성화대책이 나왔습니다. 말많은 총부채상환비율 규제, DTI 규제가 다시 환원돼 4월부터 적용되는 반면 취득세율 하향조정, 분양가 상한제 폐지 등이 활성화방안으로 나왔는데요. 시장영향을 전망해봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-지금 전반적인 시장추세는 어떻습니까?
▲서울 매매가가 다시 내려앉는 등 매매시장 침체가 재차 이어지고 있습니다. 일부 지방권을 제외하고는 전반적으로 전세 강세, 매매 약세현상이 이어지고 있는데요. 이같은 추세는 더욱 짙어질 것으로 예상됩니다. 상승 영향력이 큰 강남 재건축 마저 극도로 매수세가 위축되는 장세입니다. 원래 4월이후 거래시장은 비수기에 접어드는데다 올해 특별한 호재도 없고, 일본 동북부 대지진, 리비아사태 등으로 오히려 자산시장이 더욱 위축되는 국면입니다.-말많던 DTI규제 완화를 정부가 내달부터 환원, 재차 규제하기로 했는데, 배경을 설명해주시죠.
▲부동산시장 위축과 전ㆍ세월난 심화 등의 반대논리를 딛고 DTI규제 환원조치를 결정했습니다. 가계부채가 800조원대로 급증하는 마당에 추가로 빚을 내서 집 사라는게 모순이죠. 규제가 완화된 지난해 4분기 예금은행 가계대출 잔액 431조5000억원 가운데 65.9%인 284조5000억원이 주택담보 대출이었습니다. 이에 반해 지난 1월 서울, 수도권의 아파트거래량은 전ㆍ월대비 20% 이상 감소했습니다. 금융건전성만 위협한 채 주택 동맥경화 해소에 제역할을 못한 DTI규제완화를 중단한 이유가 여기에 있다고 봅니다. 두 마리 토끼를 잡기엔 리스크가 크다고 본거죠.
-DTI규제를 재도입하면서 부동산시장에 미칠 악영향이나 일부 서민층을 위한 보완대책이 나왔죠?
▲엄격히 적용한다는 것은 다소 무리가 있다고 보고(부동산 활성화도 중요) 몇가지 완화 조치를 단행했는데요. DTI 규제가 부활되면 서울 강남·서초·송파 등 강남 3구는 40% 이내, 강남 3구 이외 서울은 50% 이내, 경기·인천은 60% 이내 등이 적용되는데 다만 서민ㆍ중산층의 실수요 주택 거래에는 애로가 발생하지 않도록 보완 방안을 내놓은 것입니다.
주택담보대출 건전성이 상대적으로 높은 고정금리·비거치식·분할상환 대출의 경우 DTI를 각각 5% 포인트까지 최대 15% 포인트 상향 조정하기로 했습니다. 대출 상환 방식만 바꾸면 대출 한도를 총소득 대비 40~60%에서 55~75%로 늘릴 수 있다는 얘기죠.
또 1억원 이하 소액대출에 대한 DTI 심사면제 조치는 계속 유지하고, 이달 말까지 한시적으로 도입한 생애최초주택 구입자금 대출 제도는 올 연말까지 연장하기로 했습니다. 서민보호차원에서죠.
-실제 부동산시장에 미칠 영향이나 서민보호에 도움이 될까요?
▲DTI 규제 부활은 거래가 조금씩 회복되고 있는 주택시장에 일단 심리적 위축감을 많이 줄 것입니다. 우선 자금마련 부담은 물론 심리적인 압박감을 더해 주택 구매를 꺼리게 하는 작용을 할 것입니다. 부동산 시장은 심리적인 영향이 크기 때문입니다. 또 실수요자들도 주택 마련 시 순수 실거주는 물론 향후 시세차익을 기대하는데 이런 상황에서 이번 DTI 규제로 시장은 더 침체될 것이고, 향후 시세 상승 여력이 없다고 판단이 되면 시장이탈이 가속될 것으로 보입니다.
하지만 실수요자의 대출 한도를 15%포인트 늘려주기로 한 것이나 생애최초주택구입자 연장조치나 1억이하 소액대출에서는 제외시킨 것은 서민위주로 도움이 될 듯합니다.
-취득세율 감면부분을 알아보죠.
▲주택구입에 대한 부담을 덜어준다는 차원에서 마련된 것인데요. 취득세율을 올해 말까지 한시적으로 50% 감면해주기로 한 것입니다. 9억원 초과 1인 1주택 또는 다주택자에 대해 현행 4%에서 2% 인하되고, 9억원 이하 1인 1주택자에게는 현행 2%에서 1%로 인하됩니다.
하지만 집값이 불투명한 상황에서 수백만원에도 미치지 못하는 취득세가 거래를 좌우하긴 힘들다고 봅니다. 당장 법시행전까지 거래만 동결되는 부작용만 낳을 것으로 우려됩니다. 경기도와 서울시는 지방세 감소 우려로 반발, 실행여부도 불투명합니다.
-분양가 상한제 폐지는 현 정부 들어 지속적으로 추진해온 것인데..여전히 불투명하죠?
▲그렇습니다. 단골메뉴로 등장한 민간분양가 상한제 폐지도 역시 시장에 영향을 미치기도 힘들고 실제 폐지도 불투명합니다. 지난 2007년 도입 이래 가격안정은 어느정도 도모했으나 민간공급 위축을 초래, 재차 가격불안을 야기하고 있습니다. MB정부와 한라당은 지난 2009년 관련제도 폐지법안을 국회에 제출한 상태이나 손을 쓰지 못하고 있습니다. 민주당 등 야당 반대당론에 막혀 3년째 표류 중이어서 향후 여전히 규제완화가 불투명합니다.
그리고 현재상황에서 이 제도가 효험을 거둘지도 미지수입니다.매매 시장이 안정화되고, 주택 구매 수요자가 발생을 해야 건설업체들도 분양을 재개할 수 있는 것입니다. 주택 구매 수요자도 없는 상황에서 건설업체들은 분양을 할 수가 없기 때문입니다. 특히 분양가 상한제 폐지는 주택 구매자는 없고, 신규 분양만 쏟아진다면 오히려 미분양을 불러오는 악순환이 반복될 수 있습니다.서울 재건축 아파트 일반분양만 호재일수 있다는 얘기가 나오는 것도 이 때문입니다.
-전반적으로 추가 3.22대책이 효험이 없을 것으로 보는군요.
▲일부 지방권을 중심으로 청약이 호조를 보일 뿐 시장 자체는 전반적으로 거래부진이 이어지고 있습니다. 팔리지 않으니까요. 더구나 전세난은 매매시장 불안으로 매매 수요자가 전세로 눌러앉음으로 인해 대기수요가 크게 발생한게 큰 원인입니다. 따라서 사실 매매시장을 안정화시킴으로써 전세 수요를 매매 수요로 이동하는 것도 필요한데 이번 대책은 극히 일부분, 그것도 불투명한 조치에 불과합니다. 영향이 제한적일 것으로 보는 이유죠
-거래활성화, 투기, 집값 상승 참 어려운 문제인데요. 반대급부가 있으나까요. 해결방안이 뭐 없을까요?
▲균형점을 맞추어가야 합니다. 하지만 필요치않거나 변화하는 시장에 해악이 되는 규제는 그때그때 신속히 없애, 물코를 터줘야 시장이 투명하게 작용하죠. 규제완화나 공공부문 해결이 어렵다면 시중 유동성을 끌여들여 공급 확대와 함께 법인ㆍ기업형 임대사업자 육성방안 등을 수립하는 것도 필요합니다.
한국 경제에서 부동산은 절대적인 위치입니다. 가계 자산의 80%, 자산유동화증권시장의 40%가 부동산입니다. 자본시장과 함께 실물시장에서도 막강한 위치입니다. 부동산과 임대업의 GDP비중은 6.5%, 부동산 관련 산업비중은 14%에 이를 정도로 무겁습니다.
자칫 미국이 서브프라임모기지에 의해 세계 금융위기를 일으켰듯이 부동산에 대응을 잘못하면 한국경제에 큰 문제가 생길수 있죠. 거래활성화를 통해 시장의 급격한 붕괴를 막고 중장기적 수요변화에 대응한 정책개발이 화급합니다. 분양가 상한제 폐지를 주저할 일이 아닙니다. 누더기가 된 세제,금융,청약,공급시스템 등 전반적 점검이 필요합니다.
미래를 내다보는 정책이 아쉽습니다.
(www.changapt.com)
