전원주택을 짓기 위한 사전 작업인 토목공사의 목적은 결국 ‘성형미인 땅’을 만드는 것이다. 따라서 최소의 비용으로 토지의 부가가치를 극대화하는데 초점을 맞춘다. 먼저 어떤 용도로 쓰기 위한 토목공사인지를 분명히 해야 한다. 즉 택지용도인지, 아니면 농지용인지, 그도 아니면 과수원용인지, 그에 맞춰 토목공사를 진행한다.

이어 실제 토목공사는 지적도상 토지의 모양을 인정하고 진행한다. 토목공사 때 기본이 되는 기준은 지적도이다. 지적도상의 토지모양을 기준으로 토지의 활용도가 가장 높은 방법을 찾는다. 이때는 토목공사 사장과 굴삭기 기사, 그리고 중개업자, 동네 이장, 인근 주민 등 가급적 여러 사람들의 의견 및 조언을 듣고 결정하는 게 바람직하다.

토목공사 비용은 굴삭기 덤프트럭 등 중장비 임대료와 잡부 인건비, 그리고 조경석 레미콘 시멘트 등 재료비가 든다. 현장 상황에 맞게 최소의 공사비로 최대의 효과를 거두되 너무 돈만 아끼려고 해서도 안된다. 예컨대 토목 공사량이 많아 대형 굴삭기를 불러 공사를 해야 진행이 빠른데, 공사비 아낀다고 소형 굴삭기를 부르면 오히려 공사기간이 더 걸려 되레 비용이 늘어나는 꼴이 된다.

토목공사를 진행하면서 가장 신경 써야 할 부분은 진입로와 배수로다. 특히 시골에서 배수로 배치는 주위 토지 소유주로부터 가장 민원이 많이 발생하는 부분이다. 또한 개발하는 토지의 배수로를 제대로 공사하지 않으면 장마철 토사가 대량 유출되거나 침수피해를 입을 수도 있다. 배수로는 장마철 발생할 수 있는 물길을 예상해 공사를 진행한다. ‘물은 높은 데서 낮은 데로 흐른다’는 것만 잊지 않으면 된다. 

이따금 토목공사의 목적에 맞지 않는 과다한 공사를 하는 경우를 보게 된다. 택지 조성이 아닌데도 단지 보기 좋다는 이유만으로 농지에도 조경석 작업을 한다. 물론 석축을 하게 되면 땅은 조금이라도 더 늘어나겠지만, 때에 따라서는 그냥 법면(경사면)으로 처리하는 것이 토목공사 비용을 줄여 결과적으로는 더 이득이 된다.

땅은 싸게 샀지만 토목공사비가 많이 들어 되레 평당(3.3㎡=1평)가격이 주변 시세보다 높게 되는 경우도 비일비재하다. 특히 임야의 경우 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 자주 발생한다. 나름 전원주택 개발업자라고 하는 전문가들도 저렴하게 임야를 매입했지만 토목 공사비가 과도하게 들어가 결국 분양에 실패한 사례가 많다. 임야가 싸다는 점만 생각하고 덜컥 매입했는데, 정작 경사가 심해 절토와 조경석 작업을 하다 보니 실사용면적은 얼마 안 되고 토목공사비는 눈덩이처럼 불어나 실제 분양가격이 크게 상승해 가격경쟁력을 잃어버린 것이다.

또 중장비 업자나 토목공사 업체는 자신들의 이익만을 고려해 과도한 토목공사를 실시하는 경우가 많기 때문에 주의해야 한다.

결론적으로 토목공사는 땅의 부가가치를 높이는 게 목적이다. 따라서 토목공사를 진행하기에 앞서 공사에 투입되는 자금과 장비 그리고 공사방법을 먼저 결정한다. 막연한 계획만을 가지고 진행하다 보면 자금계획이 틀어질 때도 있기 때문이다. 철저한 계획을 세우고 진행해야 공사비도 절감할 수 있다. 예를 들어 성토작업을 계획하고 있다면 주변 공사장 등에서 흙을 싸게 받을 수 있는 시점이 바로 적기다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)