서울 강남의 아파트 단지의 모습. [헤럴드경제 DB]

[헤럴드경제=김은희·최정호·이민경 기자] 한국토지주택공사(LH) 직원들의 토지 사전매입 논란은 문재인 정부의 공공이 주도하는 공급정책의 어두운 이면이자 적나라한 민낯이다. 정부가 정권 말기에 주택정책 기조를 수요 억제에서 공급 확대로 급선회하면서 이번 사태가 불거졌다는 지적이 나온다.

전문가들은 정부가 집값 불안의 근본적인 원인이 공급 부족에 있다는 점을 자인하고 한 박자 빨리 공급대책을 제시했다면 상황이 지금처럼 악화되지 않았을 것이라고 입을 모았다. 특히 ‘공공 주도 공급’을 전면에 내세운 데 대해선 비판의 목소리가 컸다. 공공의 역할이 중요하지만 주택시장에서 민간이 차지하는 비중이 절대적으로 큰 만큼 공공과 민간이 함께하는 공급에 방점을 둬야 한다는 것이다.

최근 LH 투기 의혹으로 공공에 대한 불신이 커지고 있다는 점은 정책 추진 동력을 떨어뜨리는 요인이 될 수 있다고 우려했다. 신뢰 회복이 급선무라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 10일 헤럴드경제와의 전화통화에서 “과거 정부는 주택보급률만을 따져 공급이 충분하다며 공급 위주의 정책을 고려하지 않았다”며 “주택시장이 계속 불안해지자 방향이 잘못됐다고 판단하고 정책기조를 바꿨다”고 말했다. 그는 “정책 변화는 긍정적”이라면서도 “잘못된 국가경영 방향이 집값 상승 등의 국민 부담으로 이어졌는데 대국민 사과나 설득 없이 어물쩍 넘어갔다”고 꼬집었다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “규제 일변도의 정책은 집값을 띄우는 효과를 냈다. 조금만 더 빨리 공급부족을 인정하고 대책을 내놨다면 상황은 달랐을 것”이라며 “정부의 자승자박”이라고 지적했다.

정부가 출범 4년 만에 공급에 온전히 집중한 정책을 발표했으나 공공 주도에 무게추가 쏠려있다는 점은 아쉬운 대목으로 평가받았다. 공공에만 무게중심이 쏠리면 민간 부문이 위축되는 경향이 있는데 이런 문제에 대한 고민 없이 ‘공공 만능주의’로 접근한 게 아니냐는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일반적으로 주택 인허가 물량을 보면 공공 공급은 10~20%고 나머지 80~90%는 민간이 공급한다”며 “공공 물량은 늘려봐야 증가폭이 적은 반면 민간 분야를 손보면 현 수준에서 10%만 늘어도 전체 물량이 크게 늘 것”이라고 주장했다.

윤지해 부동산114 수석연구위원도 “공공과 민간의 역할 구분이 필요하다. 민간을 수익성만 추구하는 부류로 치부하면 공급에 한계가 발생할 수밖에 없다”며 “하나의 수단에만 의존해선 안 된다”고 강조했다.

전문가들은 공공과 민간이 때로는 함께 때로는 독자적으로 시장에 충분한 물량을 공급하는 데에서 해법을 찾았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공과 민간이 함께하는 사업의 경우 가보지 않은 길이다. 속도를 내기보다는 상호 조율을 바탕으로 장단점을 보완하며 진행해야 한다”며 “민간은 용적률, 층고제한 등 규제 완화로 만회해야 한다”고 제언했다.

한국건설산업연구원 연구위원을 지낸 김현아 국민의힘 비상대책위원은 “민간에 공급을 맡기되 민간과 공공, 중간급인 공적주택이 공존하는 공급 생태계를 만드는 게 중요하다”고 했다.

정책 보완과는 별개로 LH 투기 의혹이 향후 공급정책 추진의 핵심 변수가 될 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “LH 투기 의혹으로 공공 신뢰도가 바닥에 떨어졌다. 정책 근간이 흔들리는 것”이라며 “광명·시흥의 경우 매몰비용이 없다. 상징적인 의미로라도 3기 신도시 지정을 포기하는 것도 방법”이라고 전했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “LH 투기 의혹과는 별개로 정부가 일관된 정책 메시지와 공급확대 신호를 밀고 나가야 한다”면서 “3기 신도시를 취소할 경우 시장에 불안한 신호를 줘 혼란을 야기하고 중저가 주택을 중심으로 가격이 뛸 가능성이 있다”고 예측했다.

정책 신뢰도가 흔들리자 문재인 대통령은 지난 9일 공급 속도전을 재차 주문하고 나섰다. 공급계획이 차질을 빚어선 안 되지만 속도에만 집착하는 것도 옳지 않다고 전문가들은 봤다.

이은형 연구위원은 “언제까지 얼마만큼 공급하겠다는 식의 계획은 문제가 생길 수밖에 없다”며 “지금 계획은 공급만 하면 된다는 식인데 무리하게 시행하다 보면 주거환경 훼손, 인프라 부족 등의 부작용이 뒤따를 수 있다”고 걱정했다.

궁극적으로 부동산 경기와 상관없이 지속적으로 주택을 공급하는 중장기 정책이 필요하다고 분석한다. 심교언 교수는 “정부는 경기가 좋을 때 공급을 늘리고 나쁠 때 공급을 안 하는 등 경기 변동에 민감하게 반응하는 편”이라며 “경기가 좋든 나쁘든 토지를 확보해 비축하고 있어야 필요할 때 언제든지 공급할 수 있다”고 힘줘 말했다.

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