채상욱 커넥티드그라운드 대표가 주택시장에 대해 진단하고 있다. [부동산360 갈무리]

“일반 분양수익을 통해 높아진 공사비 위험을 감당하지 못하기 때문에 1기 신도시 재건축은 너무 어렵습니다. 2024년 선도지구를 지정하고 조합도 없는 단지를 2027년 이주한다고 하는데 이런 속도의 사업을 들어본 적도 없습니다.”

채상욱 커넥티드 그라운드 대표는 1기 신도시 선도지구와 관련해 “(투자를) 추천하기 어렵다”고 강조했다.

채 대표는 최근 헤럴드경제의 부동산360 유튜브 채널에 출연해 통합 단지 재건축이어서 각 단지의 이해관계가 전부 달라 상당한 충돌이 예상된다고 설명했다.

채 대표는 수도권을 위주로 아파트 가격이 반등세로 돌아선 것과 관련해 전세시장, 금리와 연관이 크다고 분석했다.

그는 “금리가 재작년과 대비해 크게 내렸기 때문에 전세가격이 올라갈 수 있었다”면서 “금리가 내리니 전세선호가 생길 수 밖에 없고, 전세사기 사건으로 비아파트 전세 수요까지 아파트로 몰려왔다”고 했다.

채 대표는 “아파트 전세 시세가 작년부터 1년간 내리 강세였기 때문에 아파트 가격이 강세로 본격 전환을 한 것”이라고 분석했다.

채 대표는 당분간 전세가격 상승이 이어질 것으로 전망하면서도 연말 수급 여건이 나아지면서 점차 회복할 것으로 내다봤다.

그는 “전세대출 금리가 인위적으로 낮게 유지되는 것은 물론 빌라가 대부분 월세화 되면서 전세 공급이 부족한 상황이다. 하지만 연말 강동구 둔촌주공 아파트 공급이 시작되면서 어느정도 해소될 것 ”이라고 전망했다.

채 대표는 최근 출산율 급감에 따른 대한민국의 위기를 지적한 책 ‘피크아웃 코리아’와 관련해 우리나라의 피크아웃을 2035년 전후로 예상했다. 그러면서 “그때가 되면 부동산도 구조적인 하락세에 들어설 것”이라고 강조했다.

채 대표는 “피크아웃은 종전 가격을 영원히 회복하지 못하는 것을 의미하는 만큼 부동산을 갖고 있으면서 피크아웃을 굳이 맞을 필요가 없다”고 했다. 그는 “일본도 마찬가지다. 92년 일본 부동산이 붕괴됐고 10년 동안 5분의 1토막이 났다. (집 없이) 앞으로 10년간 4년의 임대차 계약 두 번을 지낸 뒤 그 이후에 주택을 다시 매수해도 된다”고 말했다.

채 대표는 “지방 부동산을 처분하고 수도권 부동산을 취득하는 최근의 트렌드도 피크아웃 코리아와 연관이 있다”면서 “결국 수도권이 제일 오래 남아있을 것이라 생각하는 것”이라고 설명했다.

그러면서 최근 돈의 이민이 시작됐다고 분석했다. 원화 자산에 대한 비중을 줄이고 해외 자산 취득에 집중하는 현상이 두드러지고 있다는 설명이다. 그는 “연간 30조~40조원의 개인자금이 주식으로만 해외에 나가고 있다”면서 “해외 자산 취득은 앞으로 더욱 커질 것”이라고 예측했다.

서영상 기자